加装电梯起纠纷怎么破?法官来支招!

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在加装电梯过程中高层业主与低层业主之间纠纷不断,一方面低层业主认为这会影响通风、采光、噪音、房屋贬值,另一方面高层业主尤其是老年人对加装电梯改善居住条件要求迫切

   年轻时天天爬楼梯“冇问题”

  但上了年纪…还真有点吃力

  带着解放双脚的迫切渴望

  近年来,许多老旧社区居民

  选择了加装电梯

  

  目前,广州市加装电梯民生工程

  已惠及超70万居民

  然而,在加装电梯过程中

  高层业主与低层业主之间纠纷不断

  一方面低层业主认为

  这会影响通风、采光、噪音、房屋贬值

  另一方面高层业主尤其是老年人

  对加装电梯改善居住条件要求迫切

  ……

  业主间矛盾突出

  纷纷闹上法庭

  法官如何判?

  请看下面三个案例

  

  

  为方便上下楼,李某等三至九楼业主积极推进加装电梯工程,却遭到低层业主何某等人的阻扰。加装电梯给低层业主带来的通风、采光、噪音、出行等影响,还需要一楼业主配合拆除一楼楼梯口过道两侧花园的围墙。高层业主与低层业主的利益无法协调,由此产生纠纷。高层业主李某等13人将低层业主何某等4人诉至法院,要求被告立即停止侵权、禁止实施任何阻挠加装电梯的侵权行为;拆除一楼楼梯口过道两侧花园的围墙,配合加装电梯的施工;赔偿更换施工建设单位造成的损失等。

  广州天河法院经审理查明,涉案楼宇103房、104房南边各有一个围院,但经向房地产登记管理部门调查显示,103房、104房无显示围院等设施,103房、104房业主亦未提供证据证明其对围院具有合法产权或已经过规划部门等相关政府职能部门的审批同意。因此,103房、104房的业主对围院均不具有合法的产权。而涉案楼宇所属某学院已明确房产证注明所属房产范围以外的所有土地(含加砌的围墙)仍属国家财产,同意加建电梯时先行拆除影响加建工程的围墙,待电梯建好后再予以恢复。故原告起诉要求拆除上述围墙的诉讼请求合法有据,法院予以支持。

  法院认为,根据已查明的事实可知,在加装电梯的施工过程中,由于被告阻挠导致施工未能进行,现原告起诉要求被告停止侵害,不能实施阻挠加装电梯施工的侵权行为的诉讼请求有事实及法律依据,法院予以支持。由于原告并未提供证据证明因被告原因导致施工建设单位的更换,且加装电梯施工并未完成,该项损失并未实际产生,故法院对原告该项诉讼请求不予支持。遂判决,被告停止对加装电梯的阻挠行为、配合拆除一楼楼梯口过道两侧围院的围墙,驳回了原告的其他诉讼请求。后该案上诉至广州市中级人民法院,广州中院驳回上诉,维持原判。

  法官说法

  根据《物权法》第二条第三款规定,物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。

  第九条第一款规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。

  本案中,涉案楼宇房产证注明所属房产范围以外的所有土地(含围墙)仍属国家财产,故业主不能仅凭长久居住习惯,对围墙主张私人权利,以此为由妨碍加装电梯更是于法无据。

  

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  在加装电梯过程中,103房业主曾某与申请加装电梯的业主矛盾重重。曾某表示,其他业主上报加装电梯规划时,并未提前告知,且703房业主承诺在电梯东面与103房出口加建封闭墙体未能兑现。此外,703房业主还破坏了103房门前的绿化植物带,加装电梯后给自己生活环境带来噪音。协商未果,曾某诉至法院,要求被告(703房业主)及使用电梯的第三人(1楼至8楼的其他业主)在电梯东面与103房出口加建封闭墙体,并支付加装的电梯损失15万元(包括因加装电梯导致103房房价下跌的损失及因影响采光、通风给曾某造成损失的费用、曾某因加装电梯造成身体不适的治疗费、精神损失费)。

  在审理过程中,天河法院组织各方当事人到涉案楼宇进行现场勘查。经勘察,电梯井并未阻挡103房朝北的阳台正北侧空间,电梯井及二层的引桥对103房楼梯间的通风、采光有一定的影响;一名身体健康的成年人位于103房外墙距离电梯最近的位置聆听电梯升降噪声,在附近无人说话、行走情况下,能听见103房50米以外道路上汽车行驶的噪声,但未听到电梯升降发出的噪声,仅能听到在电梯一楼使用电子钥匙时发出的“嘀”声,该声音不尖锐、不刺耳。

  经审理,法院认为,同意加装电梯并使用电梯的权利人应当就加装电梯给予原告适当赔偿。法院综合本案案情,根据公平原则,酌情认定赔偿金额以3.5万元为宜。原告未对加装电梯造成103房价值减损及身体不适而产生治疗费、精神损失费提供充分证据,法院不予支持。

  另外,对于原告加建墙体的诉请,法院综合考虑在该处砌墙既不利于进出楼梯间,也不利于消防逃生,同时也会对一楼楼梯间的通风、采光产生一定影响等因素,依法不予准许。

  天河法院判决,由同意加装电梯并使用电梯的权利人向原告赔偿经济损失3.5万元,驳回原告的其他诉讼请求。案件各方当事人均未提起上诉,该判决已生效。

  法官说法

  《广州市既有住宅增设电梯办法》第二十六条进行明确规定,业主认为因增设电梯侵犯其所有权或相邻权等民事权益而提出补偿等要求的,由业主之间协商解决……业主之间协商或者调解不成的,依法通过民事诉讼途径解决。

  《物权法》第九十二条规定,不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的,应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害;造成损害的,应当给予赔偿。即因加装电梯对其他业主通风、采光、安静等利益造成损害的,获利业主应进行赔偿,而受损业主在必要容忍的范围内负有提供便利的义务。此外,在加装电梯纠纷权利平衡中,当生存利益与财产利益发生冲突时,事故逃生等多数人的生存利益优先于个体财产利益。

  因此,在本案中,法院判决赔偿原告的经济损失3.5万元,但对原告要求砌墙的诉请不予准许。

  

  郑某原是加装电梯的积极参与者,但由于方案变更,郑某的分摊费用由原来的3万余元增至将近5万元,郑某觉得变更的方案不合理,提出重新协定新方案的要求,但没有得到同意。电梯建好后,加装电梯的主要负责人却以郑某未缴纳分摊费用为由,拒绝给郑某配电梯门禁卡。几番协商无果后,郑某将两名主要负责人告上法庭,要求两被告停止妨害原告使用电梯,并协助原告办理电梯门禁卡。

  经审理,天河法院认为,根据《广州市既有住宅增设电梯办法》的相关规定,增设电梯费用的分摊比例应由参与增设电梯的业主协商确定。本案中,由于增设电梯费用增加等原因,参与增设电梯的大部分业主经协商同意变更了原分摊系数,并签署了《协议书》。原告不同意按照新的分摊系数计算并支付其应分摊的增设电梯费用,故表态退出电梯增设事务并且未支付应分摊的增设电梯费用。在电梯增设工程完成并投入使用后,原告起诉要求使用电梯,但却坚持不同意按照变更后的分摊系数支付增设电梯费用,故其要求两被告停止妨碍其正常使用电梯,并为其办理电梯门禁卡的诉讼请求明显缺乏依据,法院不予支持。另,现有证据并未显示两被告是增设电梯事务的负责人或应对原告的诉讼请求承担责任,原告起诉要求两被告承担责任,亦同样缺乏依据。遂法院判决,驳回原告的诉讼请求。案件各方当事人均未提起上诉,该判决已生效。

  法官说法

  根据《广州市既有住宅增设电梯办法》第八条的规定,“既有住宅增设电梯所需要的资金,可以按照以下方式筹集:根据所在楼层等因素,由业主按照一定的分摊比例共同出资,分摊比例由共同出资业主协商约定。”在电梯加装过程中,原有加装协议很有可能无法与不断变化着的施工情况相契合,也无法跟进解决利益补偿问题。因此,参与加装电梯的业主协商变更分摊系数,达成书面协议的行为,并未违反法律等相关规定 。

  加装电梯楼宇业主应按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。增设电梯是由合建人出资建设,属于出资人范围内共有的专有物权,不在全体业主共有的公建设施之列,未出资的同楼住户并不享有无偿使用权。在增设的电梯投入使用后,要求享用增设电梯成果的业主,应积极与其他业主协商,征得其他业主的同意并支付相应费用,而其他业主亦应积极配合,在他人支付相应费用后允许其正常使用电梯。

  近五年,广州市天河区法院审理

  加装电梯纠纷案件16件

  以业主要求侵权损害赔偿为主

  当事人诉求主要包括

  停止实施妨碍加装电梯行为

  赔偿加装电梯对低层业主造成的损失  

  加装电梯原是惠民利己之事

  却引来接连不断的闹心事

  遇上这些事该如何化解?

  怎么赔?如何赔?怎么调?

  法官支招  

  根据我国《物权法》第七十六条规定,决定改建、重建建筑物及其附属设施的事项应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。根据该法第九十二条规定,不动产权利人因通行利用相邻不动产的,应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害;造成损害的,应当予以赔偿。

  1、怎么赔,要提前议。

  业主们在商议是否加建电梯过程中,针对因加建电梯将引起的相邻不动产权利人受损赔偿问题,应当先自行进行协商。获益方和受损方都应该在遵照法律规定的前提下,本着有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,友好协商赔偿问题。对赔偿问题避而不谈、因赔偿问题协商不成而未经规划部门许可建设就擅自加建电梯或阻挠合法施工的行为,都是不可取的,往往会造成两败俱伤的局面。建议业主们在就赔偿问题自行协商不成的情况下,尽量寻求有关行政部门、社区居委会、基层调解组织等介入指导协商,仍不能解决纠纷时,则及时走法律途径解决纠纷。

  2、赔多少,要明确。

  赔偿问题是利益受损业主最关注的问题。尽管业主在遇上加装电梯纠纷时,有调解、诉讼等解纷途径,但相关法律法规目前并没有对加装电梯影响通风、采光、噪音、造成房屋贬值的赔偿标准加以明确和细化,这是引发加装电梯纠纷的最主要原因。建议相关部门尽快出台加装电梯纠纷的赔偿标准指引,化解赔偿协调难问题,方便业主、基层调解组织等就地解决矛盾。

  3、怎么调,要介入。

  加装电梯常见管理模式为小区自我服务管理,此类管理模式小区在协调与资金方面遭遇困难最多。鉴于相关工作规范度不够、专业性不强,加装电梯矛盾难以在业主内部解决,亟需建立多元化调处机制,引入外部力量加以解决。建议强化加装电梯矛盾调处机制,加强基层调解组织、住建部门、司法所、法院等相关机构联动性,组建多元化专业调解队伍,依照及时介入、依法调处、灵活处理的原则,化解各方矛盾。

标签:法律讲堂,电梯,纠纷

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