疫情下还在抢房子,楼市小阳春归来?

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其实老百姓购买力受限降低还房贷成本及遏制炒房正当时!楼市小阳春又归来。自3月中下旬至今,我国楼市成交逐步恢复,多地交易量环比出现大幅上升的势头,部分城市的交易量甚至超过

其实老百姓购买力受限

降低还房贷成本及遏制炒房正当时!

楼市小阳春又归来。自3月中下旬至今,我国楼市成交逐步恢复,多地交易量环比出现大幅上升的势头,部分城市的交易量甚至超过了去年同期。

在疫情之下,不仅有人抢豪宅、抢学区房,日前更是传出广州一个93年的后浪持有400栋楼,相比之下,我们对房子的焦虑和渴望似乎更胜以前。这究竟是为何?

楼市有所异动

中国楼市好不好,一半要看上半年的小阳春成色。尤其是在新冠肺炎疫情打乱了楼市供应周期的背景下,自3月至5月,这段楼市周期对于市场显然十分重要。不过,与我国整体经济和居民收入大幅降低不同的是,自3月份开始,我国楼市呈现一些异动,各类抢房现象时有发生。

3月中下旬以来,我国房地产的多个板块即开始轮动。首先是刚需盘获得积极认筹,北京、成都等地一些总价不高的住宅项目入市后成交活跃,个别楼盘开盘即认购数百套。

进入3月底4月初,部分改善型豪宅遭到抢购。4月13日,上海顶级豪宅碧云尊邸开始认筹,认筹就要600万,最便宜的房子也要1700万起步,项目均价高达111983元/平方米,最终吸引了多人排队抢房。

进入5月初,更多样性的需求开始入市,在学区房政策刺激之下,学区房项目量价一起水涨船高。在五一期间,位于北京西城区宏庙小学学区房单日最高成交量达到近10套,其中在5月4日到5日两天,北京西城丰汇园成交了3套千万元级老破小学区房,最高单价超过25万元/平方米。

从整个4月来看,一二三线城市成交环比普遍大幅上涨。其中,北上广深四个一线城市环比上涨45.4%,上海一手房成交面积环比上涨近六成;监测的二三线城市成交量环比上涨也整体超过40%,其中,温州、东莞等成交环比涨幅超80%。此外,深圳等地一手房成交同比出现了上涨。

随着三四月份楼市的逐步复苏,房企的吸金能力大幅提升。克而瑞数据显示,TOP100房企单月实现全口径销售金额9002.3亿元,较3月环比上升17.2%,较去年4月同比转正。其中,恒大4月实现销售652.1亿,同比增长11.6%,销售面积713万平方米,同比增长28.5%;碧桂园实现权益销售金额490.0亿元,较2019年4月同比增加3.76%,权益销售面积约589万平方米,同比增加16.07%。

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华表示,深圳、东莞等部分城市当前房价较快上涨属于结构性上涨,并未出现区域性房地产热。同时,多数城市房价与交易在受疫情冲击后都基本恢复,房价总体稳中略升,也未出现市场衰退。

从一季度来看,我们收入出现了下滑,钱袋子受到了一定影响,然而,我们为何却在逆势大举抢房?

明面上家庭净资产近300万元

实则购房能力受限

从市场因素来看,央行的一份调查报告,或许能揭开谜底。

中国人民银行调查统计司于2019年10月中下旬在全国30个省区市对3万余户城镇居民家庭开展了资产负债情况调查,这是国内关于城镇居民资产负债情况最为完整、详实的调查之一。

这份调查报告显示,我国城镇居民家庭户均总资产317.9万元;其中,城镇居民家庭净资产均值为289万元。从这份数据来看,参照2019年我国统计公报的数据,即我国城镇常住人口84843万人,按家庭人均3人来计算,则我国仅城镇居民家庭总资产已高达899万亿元,城镇居民家庭总体净资产已高达817万亿元。

而最近的一份调查数据显示,全美国家庭净资产平均值为69.21万美元(490万元),而按照同样的家庭结构来看,则美国家庭总体净资产高达506万亿元,即我国城镇居民家庭总体净资产已比美国家庭总体净资产高出300万亿元。

对此,盘古智库高级研究员江瀚告诉中国新闻周刊,这令人难以信服,这种户均家庭资产、户均家庭净资产是平均数概念,很容易受到调查范围等影响,最终导致数据失真,如果一个1000亿元资产的家庭和一个家庭资产为零的两个家庭一平均,则这两个家庭平均资产高达500亿元,这种调查很容易拉高整体数据,这意味着,对于房地产市场而言,我们实际上并没有这么强大的经济水平和购买实力。

与此同时,在央行的调查中,我国城镇居民家庭资产以实物资产为主,住房占比近七成,住房拥有率达到96.0%;金融资产占比较低,仅为20.4%。这进一步表明,我国城镇居民的流动资产占比低,可以动用买房的流动资产并不太高,而且我国住房自有率已经达到较高的水平,市场空间受限。

更加值得注意的是,在央行的调查中,我国城镇居民家庭负债参与率较高,为56.5%,且家庭负债结构相对单一,负债来源以银行贷款为主,房贷是家庭负债的主要构成,占家庭总负债的75.9%。市场分析人士对此表示,从家庭负债率来看,居民为偿还房贷承受着很大成本,住房已成为很多家庭的不可承受之重。

降低老百姓还房贷成本

及遏制炒房正当时

尽管如此,人们对房地产的焦虑和热情似乎有些难挡。即使在疫情之中,相比于发消费券还是发钱,抢房似乎成为了更受关注的话题,实际的房地产市场交易也进一步印证了这一点。

未来,这一趋势似乎难以改变。央行2020年第一季度城镇储户问卷调查报告显示,被问及未来3个月准备增加支出的项目时,居民依然对购房有所钟情。在所有选项中,购房高居第三,选择比例为19.2%。

“在疫情冲击及宽松货币环境的背景下,短期局部上涨或下跌的风险将并存。如果没有严厉的管控措施,深圳的房价结构性上涨很可能扩展成全面上涨,并传导至其它一二线城市。但是,如果未来宏观经济环境没有及时复苏或进一步变差,一二线城市即使房价进一步上涨也难以持续,最终‘高开低走’的风险变大;三四线城市房价很难出现全局性上涨”,邹琳华对此建议,进一步完善一线城市及其周边卫星城市的住房投资投机管控措施,因地制宜增加限售条款及新入籍购房者社保缴纳条件;加强信贷资金用途管控,严禁各类消费贷款、非房地产企业经营贷款流入房地产市场。

事实上,在房住不炒的背景下,加强楼市政策监管,尤其是在金融端从严监管,取得了不错的效果。

近期,随着投机投资性资金进入深圳楼市,尤其是部分银行资金可能变相流入楼市,深圳楼市遭遇到一波抢房潮,部分豪宅项目借机炒作,走量十分可观。不过,随着深圳住建部门和金融部门陆续出手,深圳一手房的成交量又由之前的日均二三百套降至百套以内。

邹琳华表示,当前还应考虑减轻老百姓的房贷还贷负担。如通过降低LPR等措施,及时有效降低居民家庭短期还款负担,临时性对存量房贷利率进行向下重新定价,同时辅以临时性推迟本金还款或修改本金还款方案等措施。

江瀚认为,当前楼市购买力的释放能持续多久值得观察,对于后市量价,大概率会以稳为主。

标签:房产新闻,

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