楼市调控越发严厉了,限购、限贷、监管统统升级

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七月份,楼市调控突然间愈演愈烈,从中央到地方,新一轮问责制、打补丁已开始,限购、限贷、监管统统升级。在叠加三道红线、两套中度调控政策后,有地产界人士表示,房地产正迎来这几年

七月份,楼市调控突然间愈演愈烈,从中央到地方,新一轮问责制、打补丁已开始,限购、限贷、监管统统升级。在叠加三道红线、两套中度调控政策后,有地产界人士表示,房地产正迎来这几年最严厉的调控,影响不可小觑。使开发商和市场早已感受到政策面的凉意,而地产股更是首当其冲,先“跌”为敬,年初至今已跌去16%;如今,调控风暴更延伸到开发商的后花园板块。

上周对教育板块的整修,成了压垮骆驼的最后一根稻草。在周末之后的第一个交易日(7月26日),“地惨淡”板块再创年内新低,板块指数直逼2018年股灾。而且房地产股也因为在整顿楼市的范围内,迎来罕见的大跌,世茂服务跌了20%,碧桂园服务也下挫16%。调节瞄向地产与以往调控仅在楼市不同,此次调控更为全面,瞄准的是“地产产业链”。七月二十三日,住房和城乡建设部等八个部门联合发布通知,要因城施策,重点解决房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务四个方面的问题。

广东省住房政策研究中心主任李宇嘉表示,要建立“稳地价、稳房价、稳预期”的长效机制,就必须建立覆盖开发、销售、租赁、物业等全链条监管,直至在房地产市场秩序领域建立长效机制,打消投资炒作、钻空子的念想。当地的调控也没有放松。同时,上海也打出了一系列组合拳,提高房贷利率,规范二手房交易等,为楼市继续打好基础。七月二十三日上海出台调控政策的当天,绍兴、杭州等城市也应声加码,给楼市戴上紧箍咒,调控之势只增不减。然而这种调控显然超出了市场的预期,经过周末发酵后,不仅“地惨”板块周一继续遭投资者抛弃,甚至连火两年的物管板块也遭遇罕见的暴跌。

7月26日,房地产(中信一级)指数下跌4.21%。即使是万科 A的股价也下跌7.57%,告别22个涨停板,保利地产股价也下跌6.64%,至10.41元/股。今年年初至今,该指数已下跌16.2%,距离2018年金融危机爆发时的低点仅一步。无怪乎“地惨”板块今年以来一直被投资者抛弃。就在通知出台后,房地产股大幅下挫。截止7月26日,碧桂园服务下跌16.60%,融创服务下跌13.87%,世茂服务下跌19.55%,时代邻里下跌11.11%,旭辉服务下跌18.15%,华润服务下跌16.60%。

由以上这组数据还可以看出,基本上每家公司都蒸发了10%-20%的市值,不管是业界老大还是小弟都无法幸免。不久,摩根士丹利就这次股灾作出了判断,对内地股票市场的看法,从最初的“吸引力”下降到“与预期一致”。对于这一点,美银证券也提出了疑问,因为内地物管股即将公布中期业绩,市场将继续做价值重估,但预计中期业绩将在众多潜在负面因素中“惊多于喜”。还有分析人士表示,近期房地产股低迷,是受中小板企业上市影响,投资者对已上市公司价值产生怀疑,而通知让这种疑虑进一步放大,认为行业将遭受政策打击。

产业分化会持续房地产业已经变天,投资者对此已有共识。"地里"板块的持续下跌,房地产板块在经历两年的繁荣之后的徘徊,以及房地产产业链的上下游产业链的下跌,大地产的产业链最近在资本市场的表现已经不尽如人意。要知道,2016年后的地产板块也经历了一年半的大牛市,不少投资者从碧桂园、融创等人身上赚到了几倍甚至十几倍的收益。这类投资者对房企都有信心,认为股价会随着规模的扩大而上涨,利润会永远上涨,但是现在这些投资者已经开始撤退了。投资人看到的是,房企正不断地被雷击,从华夏幸福到泰禾,再到最近的蓝光发展、协信等等,整个行业都在不断出清。

而且像恒大等过去草率增长的房企,也在“三道红线”之下现出了原形,以至于整个行业都出现了信心危机。阳光城举报债券做空,融创连续出手回购,为的都是稳定投资者信心。分析师认为,本轮调整后,市场对房地产业的担忧已过头,这一次并非像2008年那样是全局性、系统性风险,整个产业正在分化。这一轮房地产的信用风险可以通过快速销售来解决。天风证券陈天诚指出,随着“因城施策”常态化,政策稳定性的提高,行业风险溢价率将下降,行业融资端的再收紧,或进一步催化企业间的分化。

陈天诚认为,“三道红线”将深刻改变未来三年房企的经营行为,过去以高预期毛利率为主的强投资公司的表现将弱于低毛利率投资预期的强运营公司。现在,甚至到今年底,房地产企业十强、三十强、五十强,座次将重排。这种改变也正在超越房地产股。根据克而瑞的不完全统计,今年上半年,碧桂园服务收购了蓝光嘉宝的服务控制权,融创服务收购彰泰服务80%股权等,据克而瑞不完全统计,今年上半年物管行业的收并购总额接近133亿元。全行业也从“大鱼吃小鱼”转变为“大鱼吃大鱼”。

还有一些房企希望在最后一个上市窗口,把自己的房地产拆分上市。但是最终尽管成功上市,估值却不再有前两年上市公司所享有的高估值。就市场表现而言,已上市物业股中,头部企业估值能达到40倍 PE,而今年上市的企业一般都在10倍左右。一些房地产分析师指出,造成这种分化的主要原因是认为这些中小房地产公司最终逃不开被并购的命运,或者与头部物流公司相比,没有竞争力,因此其估值也处于非上市公司估值的水平。

中金则认为,涉及房地产的调控政策,是行业监管政策的一贯延续,旨在引导行业持续规范、市场化发展,有利于合法合规性、具有市场竞争力的头部企业进一步扩大份额。正如中信证券所言,中国市场异常庞大,空间具有不可撼动的特点,围绕特定地区进行高密度布局,甚至参与制定智慧城市标准,的确会产生独具特色、竞争性的头部企业。

标签:房产新闻,房地产,下跌

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