楼市调控问责制即将推出,比约谈更具杀伤力

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房地产市场,正受到越来越多的限制。一方被住建部再次祭出约谈大杀器,另一方则是“凭房票买房”政策横空出世。住房和城乡建设部29日约谈了银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城

房地产市场,正受到越来越多的限制。一方被住建部再次祭出约谈大杀器,另一方则是“凭房票买房”政策横空出世。住房和城乡建设部29日约谈了银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市,要求切实稳定房地产市场。此次正式启动房地产访谈制度,是今年第二次。上次是今年四月,住房和城乡建设部约谈了广州、合肥、宁波、东莞、南通五个城市,要求坚决遏制投资炒房行为。

除约谈制外,住房和城乡建设部此前已明确规定,楼市调控问责制即将推出,这将比约谈制更具杀伤力。(参考《团灭!没有多少时间留给房地产》)当天,武汉发布了征求意见稿,未来将进入凭房票买房时代。按照文件,购房需要先申请购房资格,符合条件后才能领取购房房票,有效期为60天;房票一次只能登记一个楼盘,登记一次后立即锁定,不能再登记其他楼盘。也就是说,未来楼市买房,必须进行房票登记,并凭房票登记买房,在房票有效期内,一次只能登记一个楼盘,不能同时锁定多个楼盘。尽管媒体普遍冠以凭房票买房之名,但这与以往的粮票、布票和福利分房有着本质的区别。

从根本上说,房票更多的是购房资格认证,通过预审购房资格,将一些不具备购房资格的群体提前排除在市场之外。因此,凭房票买房,只是楼市挤泡沫的配套政策,远谈不上回归计划时代。凭房票买房,影响有多大?首先,房票认定,会挤出伪需求。长久以来,一些新盘开盘,动辄上千人挤爆现场,所谓一秒钟抢完所有房源云,不外乎是一些开发商为营造市场氛围而制造的假象。这种假象,在一定程度上加剧了市场恐慌心理,让很多人产生了供不应求的想象,对楼市炒作可谓添油加醋。

而凭房票买房,则会使网红大盘失去进一步炒作的可能性。伴随着新房限价的普及,新房和二手房的价格逐渐倒挂,买到就是赚到,就像股市打新,楼市打新就成了稳赚不赔的套利游戏。在这样的背景下,一些购房者同时认购多个楼盘,提高了套利的机会,但是这不可避免地会让市场如火如荼,万人抢房等新闻层出不穷。若房票无法锁定多个楼盘,则新房炒作将失去部分市场。除武汉凭房票购房外,深圳还推出了递补选房规则,一旦摇中新房的购房者放弃签约,房源将被退回开发商,后续购房者可以顺延选房。

也就是说,以往一些开发商和中介机构,通过抢先占名额、内部转包等手段,牟取“茶水费”、“转名费”等暴利。显而易见,楼市打新的漏洞,正在一一补上。房地产市场受到前所未有的限制,但这才刚刚开始,更厉害的招还在路上。首先,房地产市场进入了政府定价的时代。以往都是新房限价,现在二手房指导价开始流行。深圳、成都、西安、宁波、无锡、三亚、绍兴、上海等地已经出台二手房指导价或二手房核验的政策。(参见大变动!正如凯风君多次分析的那样,政府“定价”时代到来了,这一政策最大的杀伤力并不在于二手房限价,而是通过限价,银行一律按照指导价放款,对楼市产生的影响是显而易见的。

二是一场面向开发商的去负债、去杠杆行动,山雨欲来。这波针对开发商的定点爆破,是以房企融资三条红线为起点的,最近房企拍地也遭遇了限购,拿地金额不得超过年销售额的40%。政策性逐步叠加,一些高负债房企空前承压,个别房企处于债务危机的边缘,部分房企开始退地换钱。(参考《再说一遍,不要低估政策的力量》)第三,房地产税试点即将落地。

最近,官方召开了房地产税改革试点工作座谈会。各种迹象显示,房地产税可能要到2025年全面落地,房地产税的试点将提前落地,一些热门城市首当其冲。第四,住房,与教育、医疗保健一起,被纳入政府重点整治的范畴。“教育训练重拳”已落地,楼市调控问责制度重出江湖,为期3年的房地产大整顿已开始。这次,能不能抑制房价上涨的趋势,还有待观察。

标签:房产新闻,房地产,购房

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