贷款买房,选“20年”还是“30年”?10月起“新规”要注意

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贷款买房,是很多购房者最头疼的问题之一

这些年房价水涨船高,地市和县城动不动就破万,数据显示,截止2018年底,100个城市新建商品住宅成交均价为13382元每平,同比增长达8%,如果剔除一线、二线城市的数据,三线及以下城市均价高达10885元每平。

面对动辄百万以上的房款,全款买房、公积金买房、组合贷等方式,已经很难再实现。

拿今年来说,不少城市收紧了公积金贷款的门槛,2019年以来,西安暂停本市以外的购房公积金提取,天津对于外地公积金缴存者贷款额度进行限制,成都严格贯彻认房又认贷原则,石家庄暂停住房公积金异地贷款的发放,仅最近几个月,就有32个城市公积金再出新政。

就在最近,无锡也降低了公积金贷款额度,个人最高额度由50万降至30万,家庭最高额度由80万降至60万。

因为房价上涨、公积金额度不够、门槛收紧等因素,商贷已经成为越来越主流的按揭买房方式。

更何况,房贷新规来了之后,贷款买房不妨先等等。

10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率,以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。公告主要针对新发放个人住房贷款利率,存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。

参考9月20日公布的新一期贷款市场报价利率,1年期LPR为4.2%,5年期以上LPR为4.85%。相比前值,1年期LPR下降5基点,连续第二次下降;5年期以上LPR没有变化。

作为房贷利率参考基准的5年期LPR,未来下调的可能性很小,但各地的自主加点空间又变大了。

为什么说要注意10月起的新规呢?

虽然房贷利率整体上不会下降,但在“因城施策”的框架下,各地自主加点的空间变大,部分城市会向刚需首套房倾斜,比如那些人口流出、库存较多、棚改之后缺乏购买力的城市。

毕竟,央行公告中有一个重点:首套房是不低于5年期LPR,加多少要看各地分支机构自主决定,政策还未实行或刚落地时,大家都在观望,只有等待一段时间以后,部分地区才可能出现松动。

那么,新规之下,按揭选“20年”还是“30年”?

我们先简单计算,在等额本金,等额本息两个方式之下,房贷选20年和30年的区别有多大。

以贷款100万,房贷利率5.88%,按揭20年来计算,初期还款额高达9000多元,其中含有固定每月需还的本金4166元,剩下的全部都是利息。

30年的话,每月初期还款7600多元,其中本金不到2700多元,利息不到5000元。

等额本息正好相反,每个月还款的本金逐月递增,利息逐月递减,但每月还款数额不变(以后要看LPR的浮动情况)。

贷款100万,房贷利率5.88%,按揭20年来计算,每个月固定还款7000多元,在还款初期,其中近5000元都是偿还的利息。

30年的话,每月固定还款5900多元,其中近5000元都是利息,本金只有1000元左右。

很明显,等额本息贷30年是每月还款最少的一种方式,其次是等额本息贷20年,等额本金30年,等额本金20年,只是利息和本金的组成结构不同。

明白了算法,我们再来说贷款时间的选择,笔者认为,要从以下两个方面来考虑。

首先,原则上,时间“越长越好”。

很多人不习惯负债的感觉,尤其是年龄稍大一点的购房者,听到买房要背着30年的债务就感到头疼,其实不然,起码过去这些年,用借来的钱买房,只是换了一种储蓄形式存在罢了,这部分钱发挥出来的作用,远远比存在银行要大的多。

我们不妨来看一组数据。

1990-2000年,广义货币M2增加了8倍,用CPI衡量的物价,上涨了101%。

从2001年至2018年末,18年的时间里,M2增加了11.5倍,但CPI上涨不足50%。

为什么这18年里,M2增速又提高了不少,我们却感受不到物价有多大变化呢?即便包含人力成本的餐饮、维修、家政之类的工作更值钱了,但电子产品、规模化生产的流水线产品,反而实实在在的降价了。

原因就是住房市场化后,多出来的钱,都流入到了房地产当中。

也就是说,借来的钱换成了房子,随着现金购买力下降,不动产涨价,负债会变得越来越轻。

虽然从长期30年的角度来看,利息支出要高很多,但是,对绝大部分仅有一套房的刚需族而言,房贷是一生中仅有的一次、能够享受到的大额、长期、低利率的贷款,在货币不断扩充的年代,相当于提供了一次绝佳的现金保值机会,时间越长,能享受到的优惠就越高。

如上文所说,新规下,首套房贷款时间选“长”不选“短”也是必要的,暂且不说目前国际上很多国家已经步入了降息周期,选“长”的情况下,长达30年的还贷周期,必然比20年、15年、10年更具灵活性。

因此,假如你是刚需族首套房,选等额本息的方式,贷满30年,是比较明智的做法。

其次,要看不同的城市,以及自身的财力。

当然,凡事总有例外,不一定每个人都必须要以等额本息的方式贷满30年,因为城市不同,各人的财力,买房目的也不同,用内行人的话来说:选错了方式,不少人白送钱。

比如,新一线城市,二线省会城市、大都市圈周边的三四线强市,在过去这些年当中,人口常年保持净流入状态,房价如同脱缰野马一般,尤其是2015-2018年这一波上涨,只有沾上概念就能“飞上天”。这些城市房子的增值速度超过房贷的利息,房贷30年,自然比贷20年更划算。

但是,像西北的甘肃、青海,东北的黑吉辽,这些省份的三四线城市,因为无法形成有效的集聚效应,哪怕经历了两三波上涨,房价依然保持在低位,有的地方甚至一千多块钱每平都没人要,这样的情况下,房贷时间自然越短越好,否则贷的时间越长,利息越多,不动产无法带来增值,就意味着付出的成本越高,白白给银行送钱。

当然,假如你根本不差钱,又不想全款买房,资金周转很快,在可预期的三五年里,就能把房子的贷款给还掉,此时选20年也是合理的。

如果买房掏空了家中的财力,把亲戚朋友、六个钱包全部透支了一遍,收入固定且没有提升空间,在精打细算的基础上,房贷时间应尽可能延长。

在最后,我们做个简单的总结。

第一,10月起实行的房贷新规,以后肯定会向刚需倾斜,首套购房者,最好选30年的等额本息,还款少,压力小,把自己的购房者资格、贷款额度、贷款年限用满用足。

第二,人口、就业、规模较差的中小城市,楼市上涨空间已被透支,家庭财力也允许的话,满足这两个条件,可以选20年等额本金的方式,最大限度降低还款成本。

针对以上所述你怎么看,欢迎在下方评论区留言~

标签:房产新闻,贷款,买房,新规

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