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首付30万买房投资,租出去每月4000,是否值的投资?

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首席投资官评论员柠檬认为,如果有这样的投资机会,一定要出手。首付30万,贷款70万,那么这套房子的总价是100万,每月可以
首付30万买房投资,租出去每月4000,是否值的投资?

首席投资官评论员柠檬认为,如果有这样的投资机会,一定要出手。

首付30万,贷款70万,那么这套房子的总价是100万,每月可以出租4000元,每年就是4.8万,年化收益率有4.8%,远超银行存款,和银行理财差不多。但是和银行理财相比,银行理财未来退出时本金还是100万,但是房子的价格是浮动的,除了租金收入,未来房子的价格有机会翻倍。

可能有人讲现在的房子有泡沫,房价还有可能会跌。但是房价高我们是以什么为尺度来衡量的?无非是房价收入比和房屋售租比。房子的单价和所在城市我并不知道,因此看不到房价收入比,但是房价和租金的比率就很明显了。

我们和首都比较一下。北京四环内的房价基本保持在10万/平,一套80平左右的房子要卖到800万,但是出租的话每月仅有8000-10000元(数据可以查看安居客、房天下等),售价是年租金的六七十倍,相比您房子售租比二十多倍,哪里有泡沫,哪里没有泡沫就很明显了。

随着经济发展,大家的收入增加,未来的租金一定还会涨,潜在的收益率会一直上升。未来房子价格的上涨的概率是非常大的。

因此如果这套房真实存在,建议您投资。

坤鹏论简单的算了一下,30万不用于首付,而用于理财,以年利率4.5%收益算,30年后复利的结果是本金和利息加一起112万元钱。这个算起来很简单,自己上网随便找个复利计算器就可以算出来。年收益4.5%的收益真不算太高,不出现大的意外很轻松可以达到。

在预设房子不增值的情况下,30年后仍然保持100万元价格,房租—还贷钱=(4000-3750)×12=3000元。每年用这3000元钱理财,仍然以4.5%利率的收益计算,30年后收益本金和收益共可达到20万元(同样也是复利)。这样算你买房子30年后资产价格值120万元钱。两者相差8万,买辆国产小汽车的钱。

但是往往事物是不断变化的,比如说你的房子三十年后已经是旧房子了,是否还会保值,这就在于你所在城市的问题,如果在四五线的小城市,经济再欠发达地区,年轻人外流严重的话,将来老年人都不在了,会留一堆空房子,那样你的房子可能就是有价无市,一个三十年的老房子不好卖啊,容易被套住。

如果你在人口流入大的城市买房子,以后房子会增值,那很显然,你挣得更多,有可能30年后你的房子值200万,那样你就赚大了。 所以是否值得投资是根据你所在城市的房子会不会有升值空间决定的。

首付30万,租出去每月4000,就是每年接近5万。贷款70万,30年。每月还贷3750。其实也就意味着,你收到的租金,基本都还贷了。

再算算30万的自身资金成本,按照5%计算,每年1万五,每个月不到1300元。如果从这个角度看,是划不来的。

这就是中国的现状,买房子不是为了赚租金,而是为了赚房价的上涨。如果将来房价涨了,涨幅大于您的租金成本,也就赚了。事实上,由于中国处于快速城市化时期,加上高铁和地铁的大建设,城市交通环境和基础设施改善比较快,房价也经历了大幅上涨。

但往后看呢?今后房价是不是会上涨?这才是你这房子是否值得投资的关键。如果房子不具备涨价的基础,这笔投资就划不来。如果房价能够上涨,租金就不是最重要的了。

中国的城市房地产,最终会转变为主要依靠租金收益。当房子主要依靠租金收益,也意味着一个城市走向成熟,各地段的改善空间已经不大,房价大幅上涨也很难了,当然就只能主要依靠租金收益了。这就是欧美的城市公寓的租金收益率都比较高的原因。

题主强调了租金,也说了房贷的月还款,大致可以知道题主投资这个房子没有什么压力。房住不炒,如果将来房租能够进一步提高,这个区域在城市中的地位不断中心化,自然房价也会涨了。租金也会涨,房价也会涨,是最完美的。

单单从题主提供的这些数据中,并不能判断投资是否值得。判断的核心还是在于您对这个区位的判断。

根据城市规划买房,是我一贯以来的看法。看好读懂城市规划,自然会理解一个区块的价值走势。祝愿每一位读者,都买到潜力最大的区位,未来涨价最多的房子。

本文为“聪明的投资者”投资理财征集活动参赛文章。

从房贷角度,能够以租养贷,当然划算。房价100万,每年租金收入4.8万,租售比达到4.8%,而且每月租金4000,能覆盖每月房贷利息支出,绝对划算!我所在的北京,住宅的租金回报率只有1.3%,商住的租金回报率只有3%。

从房价角度,需要慎重。房价是反映未来预期的,而租金是只反映当下的。房子该不该买,不是由租金说了算,更重要的是考虑房产的升值空间。你这套房,每年能租4.8万,房价才100万,我猜想,你所在的城市,是不是本地人少,流动人口多,所以租房需求比买房需求大,如果这样,房价上升空间有限,除非大幅放开户籍制度。

所以,如果经济压力不大,可以投资,如果为了赌房价大涨,需要谨慎!

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首付30万买房投资,租出去每月4000,是否值的投资?笔者认为不值得投资。为什么呢?

目前一线城市的房子出租,租金年回报率在2%左右,在三四线城市的房子出租,租金回报率在1%左右。如果你是贷款买房的话,你的按揭贷款利率一般会在4.5%左右,贷款年限长短不同,利率高低有区别,贷款时间越长利率越高。我们就按平均贷款利率计算,贷款利率是4.5%,租房回报率我们按最高的一线城市计算是2%,按三四线城市计算租房回报率是1%,你首付30万买房肯定不是在一线城市,就按租房回报率1.5%计算,你每年房租的租金还不够支付利息,每年房租付了利息后还要亏损3%。过去买房是因为房价上涨,现在买房房价不可能上涨,未来房价下跌是大趋势,再加上房价下跌的损失,现在投资房地产赔得更惨。

可以肯定的说,现在忽悠你买房的人不是地产商就是房地产中介,他们的目的是希望让你在高位接盘,现在买房投资就是在位接盘,炒房的时代结束了,国家房住不炒的政策二十年不会改变,随着国家严打炒房,以及未来房地产税的出台,房价下跌是必然的趋势,现在想投资房地产的想法是错误的。

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自从有了按揭贷款的制度之后,人们买房的需求大幅增加,不但自住贷款,而且对于资金较为充裕的人来说,还可以只付首付以租养贷,在不支付月供的情况下还享受了房产增值的带来的快感,爽!

那么,在回答上述问题之前,我们来帮投资者算一笔账,就可以得出清晰的答案:

假设以首套房3成首付比例来说,首付30万可以得出总房款是100万,也就是贷款70万,按当下基准利率4.9%上浮10%(5.39%),以等额本息方式还款30年计算,看看月供是多少?见下图:

从上图可以清晰的看出,每月还款3926.35元,而租出去是4000元,完全可以将月供完全覆盖,所以如果有这样的机会,当然是一笔非常划算的投资。

不过,重点来了:

在当下房地产市场环境中,总价100万租金4000元绝不可能在一线城市。另外,二线城市或新一线城市房价经过这两年的翻倍行情,均价也早已突破万元大关,这个均价的计算是包含了很多偏僻和老破小的地方,而大多数地段好的地方房价都在2万以上,100万不但很难买到好房子,便宜的地方租金又不可能高。

所以,天檀的观点是:总价100万、租金4000元的房子可能有,但概率很低!

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题主在详情中描述,贷款70万元30年期限,每月需还贷款3750元。那么,首富30万买房投资,租出去每月4000元,是否值的投资?

笔者认为,值不值得投资,最重要的要看适不适合自己。如果在资金充裕的情况下,怎么投资都是合适的。相反,如果资金偏紧,就需要好好的考虑利弊了。我们还是分开来谈:

1、首付30万元贷款70万元,每月需还贷款3750元,租出去每月4000元,年化租金收益率是多少呢?如果按照总房价进行计算,100万元总房价的房产,每月获得4000元,一年获得48000元最近,年租金收益率为4.8%。就现阶段市场行情来说,这个水平的租金收益率算是相当不错了,毕竟很多地区总房价的年化租金率仅在2%左右。

如果按照净赚来算,30万元首付,每月租金为4000元,但每月需要还贷3750元,实际每月收入250元,年收入3000元。对比30万首付的资金来说,年化收益率仅仅只有1%。而现阶段理财市场中低风险年化收益率大约在3%-4.5%之间,显然1%的回报率实在是太低了。

2、如果手头宽裕且出租稳定的话,这笔投资是值得的。虽然,首付资金拿去投资理财要更加划算,但30万元撬动70万元,每月租金还贷还有剩余,这笔投资妥妥的是划算的,30年下来不但能赚套房,每年还能有1%的净赚。并且,如果未来房产涨价了,还能享受一波溢价。

3、如果非必要投资房产,笔者认为是没必要投资的,毕竟拿首付资金投资其他中低风险理财方向,要更加划算一些。如果按照每年4%利率计算,30年计算复利,本息共计97.3万元,也是不低。并且,资金一直在自己手里,流动性要比房产强。

直观看,这算是笔划算的买卖。

毕竟,房子是当下绝对的优质资产,房贷也是公认的良性负债,而且你的房租完全能覆盖月供,非常理想的“以租养贷”。

首先,房价稳步上行仍是大概率事件

不知道您买的是什么地区的房子,不过从“价值100万、租金每月4000”的描述来看,应该属于比较热门的二线城市。

虽然现在房地产调控已经“常态化”,但目的并不是单纯的打压房价,而是让房价“保持良好、合理的运行态势”。

而从国际整体来看,主流国家都是在城市化率达到70%以上时,房地产价格才出现回落,而我国距离70%的城市化率还有显著距离,因此,未来房价大概率还会继续稳步上行。

其次,房屋“租售比”也将上升,房租有望水涨船高

租售比有两种计算方法:

方法1、租售比 = 房屋年租金 / 房屋市价,

方法2、租售比 = 房屋市价 / 房屋月租金,

其中,方法1称为“纯租售比”,

方法2则相当于告诉你:以你现在的房租,收回投资需要多少个月。

拿题主来说:

每年租金4000×12=48000元,房屋市价100万元,那么租售比 = 4.8%,靠房租收回买房款需要250个月,大约21年。

恭喜,租售比能达到这个水平,已经非常不错了!

美国纽约,租售比也才为240个月,英国伦敦为224个月。

下面是全国城市住宅租售比分布情况:

由于前20年,国内房地产价格上涨速度过快,导致房屋“租售比”严重不合理,

很多热门城市如北上广,纯租售比也就1%左右,大家基本纯靠房价增值来获利。

而世界范围内,成熟的房地产市场,租售比一般不低于5%。

未来,随着房价趋于理性,大家对租房的需求将逐渐提升,租房市场迎来利好,租售比也有望随之提升。

在您房贷月供已经固定的情况下,房租上涨,相当于每月支出不变,但每月收入增加,每月收益自然也会增加。

未来,您卖方时需要考虑的因素

首先是您所在地的人口,是否能持续呈现“净流入”态势。

毕竟,你做投资,房子终究是要卖给其他人的。如果当地人口持续净流入,对住房的“刚需”也将维持在较高水平——买的人多了,才能卖出好价钱,同时,也更易出手变现。

其次,是一些养房子的其他成本,如物业费、车位费、税费,以及若干年后卖出时,有可能产生的其他费用等等。如果您是本着投资的角度养房,这些也是要考虑的资金成本。

希望我的回答能帮到您。

如果是真的,那非常值得,放眼当今各大城市,租金能够抵贷的只有绝对的黄金地脚,但这些地脚的售价也极为高昂。而题主说到的这种首付30万,月供三千多即可实现租金抵贷的同时还能赚点结余的好事,一定是很多人哄抢的好房。

以目前大城市的租售比来看,现在买一套月供4000的房子租金大概只有2000左右,月供1万的房子租金大概4000左右,月供2万的房子租金大概7000左右。可以说是投入越高,租金产出比越低。像题主这个月供额度能买到租金4000的房子,回报率几乎是常见值的两倍,而且将来租金持续上行也是大概率事件,这自然是值得投资的。

不过题主没有说明这个回报率是开发商许诺的,还是亲自调研过。由于近些年来民宿和酒店式公寓越发流行,很多开发商许以低投资、高回报的诱饵卖房子,但合同往往是短签,亏一两年的租金给你,然后就走人了。后边别说降价续租,就是价格砍一半都未必有人要。

很多小区底商也是用这个套路卖房子,让人觉得付个首付就能赚一套房子,而且即便空房也有开发商付租金。但直到开发商走人之后才发现先期租金早都计算到房价里边了,到最后看到冷冷清清转让都没人接盘的底商,才发现自己上当了。

所以题主这数据从表面来看确实诱人,但前提没有介绍清楚,因此判断要有两面性,如果是自己调研过的切实可信数据,那么坚决出手不用犹豫。如果是开发商这样说的,但眼前并无可参考的东西,那这回报率就要打一个大大的问好了。

今天是2021年1月8日,总的来说房产投资时代已经结束了,未来减值风险与流动性缺乏风险并存。

首付30万元投资买房,租出去每月4000元,每月还贷3750元,乍一看这是很理想的状态,实际非常不靠谱。

就以我居住的小区为例,房价高时1.5万一平米,如今回落到1.2万元一平米。一套90平米的精装修房子,市场价至少108万元。租金呢,高位时差不多2万元一年,现在只有1.2万元,租金回报率1.5%都达不到。

能租出每月4000元的价格,只有一线或者新一线城市有这种可能,但是这些城市房价往往都在3万元以上一平米,100万元又能买多少平米?如果40平米都不到,能租出每月4000元的高价吗?

即便是能买下合适的房子,用不用装修?用不用买家具电器?这些投入10万元不够吧。

即便是当下有人租,你能保证一直有人租吗?

房价高低取决于富人,房租高低取决于中低收入人群,这一点要有清醒的认知。

租房的一般都是打工人,当这个城市中有工作时,有相对稳定的收入,自然就可以一直租房。如果工作丢了,短时间又找不到工作,就只能选择租金更便宜的房子,搬到更偏远的地方,或者选择与人合租。

如果租金确实有这么高,所在城市租房需求旺盛,那么单纯从租金能覆盖月供来看比较合适,但是风险也恰恰在这里。如果没人租,每月3750元的房贷会不会影响到生活。如果持续几年都租不出去,或者租金大幅降低,能不能承受?毕竟,房贷要30年呢。

2020年的经济环境如何每个人都有自己的看法,2021年也许会更严峻,在这个阶段降低负债比盲目投资要重要的多。在房住不炒被不断提及的今天,房价继续大幅上涨的概率已经很小了,即便租金能够覆盖房贷也不过是都给了银行,30年内很难从上面赚到什么钱,那投资意义何在?

标签:优惠信息,租金,房子

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