房地产开发商分析楼市“波澜不惊”背后的原因

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以往的九月和十月,各大开发商都会不断推出各项活动,以优惠方式来吸引购房者,而成交量均“如愿”提升,然而今年的“金九银十”,尤其是九月和十月的开局,受到主、客观原因影响,成绩单以“量稳”的特点明显,并不如开发商们所想的那样“足金足银”。

以往的九月和十月,各大开发商都会不断推出各项活动,以优惠方式来吸引购房者,而成交量均“如愿”提升,然而今年的“金九银十”,尤其是九月和十月的开局,受到主、客观原因影响,成绩单以“量稳”的特点明显,并不如开发商们所想的那样“足金足银”。那么,今年“金九银十”为什么离不开“稳”这个主题呢?本期房产周刊《楼市咖啡厅》请来本地楼盘负责人共同探讨个中原因。

房地产集团肇庆区域管理中心营销总经理陈一平:开发商、消费者都回归理性

陈一平表示,传统的楼市销售旺季“金九银十”准备结束,简单回顾一下可发现,与以往在“金九银十”“涨声一片”、成交抢购的热闹喧嚣不同,今年楼市显得颇为理性,虽然肇庆城区优惠楼盘数量出现进一步攀升,但并没有出现血拼价格换销量、一拥而上井喷开盘的景象。

“虽然从8月底开始,开发商的营销动作陆续出现了,以此来提前蓄客,吸引更多消费者上门来访。所谓的7月、8月销售淡季的成交量反而大大提升。从整体环境来说,我认为现在购房者和开发商都更加理性,回归到市场调节,对于开发商来说,谨慎态度对待市场,楼盘开盘与否更多的还是要看储备客户情况。”陈一平说,“对于消费者来说,更加侧重货比三家,不会轻易冲动买房。现在很多消费者更加全面考虑楼盘的情况,如价位、产品的品质、规模等,其中地段是消费者最基本也是最重要的考虑因素。”

陈一平认为,从今年市场可以看出,市场整体供货量并没有往年多,供应量同比少了,很多开发商不会大张旗鼓地去搞活动,无论是活动规模还是次数都应该会有所缩减,很难吸引更市民前来购房,然而九月和十月的确是比较好的购房月,购房者是相对比其他月份要多,成交量应该会有小幅拉升,但提升的幅度是有限的,无法回到今年第一二季度的水平。因此,供应量的减少加上购房者的相对理智说明今年的“金九”只是一个相对的“金九”,“银十”同样如此,成交量稳中略升。

某地产董事总经理林禧波:去库存压力仍在,供求关系不会大改变

从成交数据看,“金九银十”总体平稳,未出现成交量大幅上涨现象。同时,9月、10月成交数据出现较大的起伏,呈现“先抑后扬”,月初全市、市区商品房成交数据均出现下滑,随后出现成交数据大幅上升的现象。“从成交数据我们可以看到,踏入第三季度开始,成交量比起第二季度有了一定程度的下滑,客观的说,这个‘金九银十’的实际成交将没有预期的火爆,原因在于今年上半年的火爆成交消化了市场的部分实质性需求,加之今年的股市蒸发了相当一部分中产的资产,对于购买力是进一步的削弱。去库存压力仍在,供求关系不会发生较大的改变,因此‘金九银十’总体平稳是意料以内。”林禧波说道。

林禧波表示,“金九银十”虽然没有想象中的那么火爆,但是依然不乏亮点,几个优质楼盘的亮相启动更是为其添色不少。“在新盘上市不多、整体供应量有限的情况下,总体而言今年九月、十月情况还是不错,尽管交易数据并没有给楼市带来特别的惊喜,但也有楼盘走出强势态势,部分楼盘以其区位优势和准确的定位、到位的营销,赢得市场的热烈追捧。可见在后市供应量大增下,市场仍存在分化,产品定位、营销策略和执行成为致胜关键,也是实现房企年度销售业绩指标与当前市场‘千方百计消化库存’的关键。”

林禧波认为,结合楼市政策的继续刺激,开发商、购房者对市场预期均非常有信心。“政策面的无限支持和配合,楼市仍处于量升价稳的态势,加之临近年底,各开发商为了业绩冲刺,促销力度必然加大,整体四季度走出漂亮的行情也将是可预期的事。”

某营销总监唐维娜:品质楼盘需求强烈

楼市利好政策的不断出台,扭转了原先持观望态度的这部分购房者的态度,对于成交有了一定程度的提振,但是,我觉得这种利好不能盲目放大,毕竟库存压力尚大,一切市场的走势归根究底还是供求关系在左右。”唐维娜表示,楼市经历调整期,消费者趋于理性,追求楼盘品质的诉求日渐强烈,购房需求不会急于在一两个月内来集中释放。

“产品的品质是楼盘销售的核心,随着市场的发展和需求的改变,无论是中低端住宅还是高端豪宅,楼市产品消费呈现更加理性化的倾向,产品质量优劣俨然成为销售会否火热的重要因素。”唐维娜认为,无论市场怎么发展,专注产品品质应该是不变的,在市场不好的时候,就像大浪淘沙一样,真正淘出了企业的真实实力,销售量才能逆市上扬。

“对楼盘品质的保证、对市场发展的准确判断以及对出货节奏的准确把控,造就品牌的房企才能成功突围。从目前来看,开发商要深度挖掘客户需求、专心做产品、合理安排推货节奏,无疑是市场所‘要求’,大势之所趋。”

记者 黎国堂

标签:民生007,房地产开发商

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